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O Superior Tribunal de Justiça, em 24/02/2022, no julgamento do Tema n.º 1.113 dos recursos repetitivos, entendeu que a base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser o valor de mercado declarado pelo próprio contribuinte no momento da transação imobiliária.

Isso porque, o fato gerador do ITBI decorre do negócio jurídico imobiliário e, em razão de seu lançamento se dar por declaração ou homologação, incumbe ao contribuinte informar o valor de mercado do imóvel, que, em razão da boa-fé, presume-se ser o valor da venda.

Por outro lado, o STJ também entendeu que os municípios nãopodem utilizar o valor venal ligado ao IPTU ou qualquer outro valor de referência fixado unilateralmente, ou seja, sem a participação do contribuinte.

Conforme pode ser verificado no voto do Relator, Ministro Gurgel de Faria, a base de cálculo do ITBI não está ligada à do IPTU, embora ambas sejam o valor venal do imóvel. Enquanto a base de cálculo do ITBI diz respeito ao “valor normal de mercado nas transações imobiliárias”, a base de cálculo do IPTU leva em consideração a planta genérica de valores do poder público local, que considera a localização e a metragem. 

O Relator ainda acrescentou que, embora seja possível dimensionar o valor médio dos imóveis no mercado, por tamanho e metragem, a avaliação de preço específica de cada unidade depende também de outras circunstâncias, como benfeitorias e estado de conservação. Desse modo, impossível vincular a base de cálculo do ITBI à do IPTU.

Ademais, o STJ também se manifestou sobre a impossibilidade de o ente tributante (município), fixar outro valor de maneira unilateral. Caso a municipalidade entenda que o valor declarado não está de acordo com a realidade, pode haver a instauração de processo administrativo específico, oportunizando a manifestação do contribuinte, garantindo, assim, o direito ao contraditório.

Assim, com o julgamento do Tema n.º 1.113 foram estabelecidastrês teses relativas ao cálculo do ITBI:

(i) a primeira diz que a base de cálculo é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; 

(ii) a segunda afirma que o valor declarado da transação pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, e que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio, conforme o artigo 148 do Código Tributário Nacional (CTN);

(iii) e, a terceira, considera que o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral, pois isso resultaria na inversão do ônus da prova em desfavor do contribuinte, procedimento que viola o disposto no artigo 148 do CTN.

Em razão da recente decisão do STJ, os contribuintes que recolheram o ITBI indevidamente, utilizando base de cálculo diversa do valor do imóvel declarado na venda, podem pleitear judicialmente a restituição dos valores pagos a maior, desde que não decorrido o prazo de 5 (cinco) anos, contado a partir do pagamento.

Nossos profissionais colocam-se à disposição para maiores esclarecimentos.