Imunidade do ITBI na integralização de imóveis por sociedades imobiliárias no Tema n.º 1.348 do STF

21/10/2026

A integralização de imóveis ao capital de uma sociedade é etapa frequente na constituição de holdings patrimoniais e na estruturação de incorporações. A Constituição Federal afasta o ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) nessas operações, mas os Municípios, em regra, recusavam a imunidade quando a sociedade que recebia o imóvel tinha como atividade preponderante a compra e venda, a locação ou o arrendamento de imóveis, perfil típico das holdings patrimoniais e das incorporadoras. Em 19.10.2026, o Supremo Tribunal Federal concluiu o julgamento do Tema n.º 1.348 da repercussão geral (RE n.º 1.495.108) e decidiu que a atividade imobiliária da sociedade não impede a imunidade na integralização de capital.

A controvérsia decorre da redação do art. 156, § 2.º, I, da Constituição, segundo o qual o imposto não incide sobre a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, “salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil”. Os Municípios sustentavam que a expressão “nesses casos” alcança as duas hipóteses, apoiados nos arts. 36 e 37 do CTN, que tratam as duas hipóteses em conjunto e consideram preponderante a atividade que responde por mais de 50% da receita.

Prevaleceu o voto do relator, Ministro Edson Fachin, acompanhado pela maioria do Plenário, vencidos os Ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino. Para a Corte, a ressalva constitucional dirige-se apenas às operações de fusão, incorporação, cisão e extinção, em coerência com a finalidade da imunidade, que é facilitar a capitalização das empresas. A tese fixada tem a seguinte redação: “A imunidade tributária do ITBI, prevista no art. 156, § 2º, I, na realização do capital social mediante integralização de bens e valores, é incondicionada e, portanto, indiferente a atividade preponderantemente imobiliária, ressalvada eventual prática de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usufruir indevidamente da imunidade tributária em questão”.

A corrente vencida apontava que, sem a ressalva, a integralização pode substituir uma compra e venda tributada, com a transferência do imóvel a uma sociedade cujo negócio é negociar imóveis. A maioria deslocou esse risco para o exame de cada operação, e os Municípios conservam a possibilidade de demonstrar, caso a caso, que a integralização encobre outro negócio, sobretudo quando é seguida, em curto prazo, da venda do imóvel ou da retirada do sócio. A imunidade estará mais protegida quando os atos societários registrarem o propósito e o valor da integralização e a conduta posterior da sociedade for coerente com esse registro.

O Tema n.º 1.348 define quem pode se valer da imunidade, mas não altera seu alcance quantitativo, e a própria decisão de julgamento o limitou ao valor do capital social a ser integralizado, nos termos do Tema n.º 796 (RE n.º 796.376). Naquele julgamento, o STF decidiu que a imunidade “não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado”. Assim, se um imóvel é conferido por R$ 1,5 milhão e apenas R$ 1 milhão é destinado ao capital, com R$ 500 mil lançados em reserva de capital, o ITBI incide sobre esses R$ 500 mil.

Ocorre que muitos Municípios têm aplicado o Tema n.º 796 de forma ampliada, para cobrar o imposto sobre a diferença entre o valor pelo qual o imóvel foi integralizado e um valor de referência apurado pela própria Prefeitura, ainda que todo o valor atribuído ao bem, em regra o constante da declaração de imposto de renda do sócio (art. 23 da Lei n.º 9.249/1995), tenha sido destinado ao capital. Essa cobrança não encontra amparo no Tema n.º 796, que trata do valor efetivamente lançado em reserva, e esbarra no Tema n.º 1.113 do STJ, segundo o qual o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com base em valor de referência fixado unilateralmente.

Para operações futuras, eventual exigência do imposto pode ser questionada por mandado de segurança preventivo, antes do recolhimento. Para valores já pagos, a restituição pode ser pleiteada em relação aos últimos cinco anos. Não houve proposta de modulação de efeitos (limitação temporal da decisão), mas o acórdão ainda não foi publicado e o ponto pode ser suscitado em embargos de declaração.

O julgamento resolve uma divergência antiga entre contribuintes e Municípios e torna a imunidade na integralização independente da composição da receita das holdings patrimoniais e das incorporadoras. A imunidade, contudo, continua limitada ao valor destinado ao capital social e sujeita ao exame da substância da operação. Para quem prepara ou já realizou uma integralização, convém revisar as operações dos últimos cinco anos, acompanhar a publicação do acórdão e manter documentados o valor atribuído aos imóveis e o propósito da estrutura.

Leonardo Unzer Massarico Zanotto
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