Venda de imóvel por quem não é o dono: o contrato é nulo?

06/11/2026

Alguém vendeu um imóvel que não era seu. Quem comprou quer saber se perdeu o dinheiro. Quem é o verdadeiro dono quer saber se precisa correr atrás de alguma coisa.

A resposta não é a que a intuição sugere. O contrato não é nulo. Ele vale entre quem assinou e simplesmente não alcança o dono, que não precisa de ação nenhuma para se proteger. E o comprador não fica desamparado: conserva contra o vendedor tudo o que teria em qualquer contrato descumprido.

Este texto explica por que é assim e o que muda, na prática, para cada um dos três envolvidos.

Vender o que não se tem é hipótese mais frequente do que parece. O condômino que aliena o imóvel inteiro como se fosse só seu, o herdeiro que dispõe de bem da herança antes da partilha, o procurador que vende além dos poderes recebidos e quem simplesmente se apresenta como dono de coisa alheia praticam, todos, a mesma operação: a venda a non domino, isto é, feita por quem não é o proprietário.

Essas situações colocam sempre a mesma pergunta: que destino tem esse contrato? A doutrina e os tribunais oferecem três respostas. Para alguns, o ato é inexistente; para outros, nulo; para uma terceira corrente, é válido entre as partes, mas ineficaz em relação ao verdadeiro dono. A escolha não é acadêmica. Dela dependem quem precisa agir, em que prazo, contra quem e o que o comprador pode exigir de quem lhe vendeu.

O contrato não transfere a propriedade

O ponto de partida está na estrutura que o direito brasileiro deu à compra e venda. Pelo contrato, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe o preço (art. 481 do Código Civil). A transferência não decorre do contrato, mas de ato posterior: o registro do título, para os imóveis (art. 1.245), e a tradição, para os móveis (art. 1.267). O contrato gera a obrigação de transferir; o modo de aquisição a executa.

Essa separação explica por que a falta de propriedade no momento da venda não compromete, por si só, o contrato. Quem vende coisa alheia assume a obrigação de transferi-la e pode cumpri-la obtendo a coisa do dono antes da entrega. Os sistemas estrangeiros divergem sobre o ponto: o Código Civil francês declara nula a venda da coisa alheia (art. 1.599), enquanto o italiano a considera válida e obriga o vendedor a obter a coisa para o comprador (art. 1.478). O Código Civil brasileiro não reproduziu a regra francesa, e o seu próprio texto oferece indícios seguros de que adotou a segunda solução.

O primeiro deles é a garantia contra a evicção. O alienante responde perante o adquirente quando este perde a coisa para quem tinha direito anterior sobre ela (art. 447). Em sua hipótese mais típica, a evicção pressupõe um contrato válido de venda de coisa que, ao final, não pertencia ao vendedor. Se a venda a non domino fosse nula, não haveria garantia a reclamar, mas apenas restituição.

O segundo está no art. 1.268. A tradição feita por quem não é proprietário não transfere a propriedade; mas, se o adquirente estiver de boa-fé e o alienante adquirir depois a coisa, considera-se realizada a transferência desde a tradição (§ 1.º). Ora, o negócio nulo não convalesce (art. 169). Se a aquisição superveniente basta para que a venda produza todos os seus efeitos, é porque nada lhe faltava no plano da validade. O § 2.º do mesmo artigo reforça a conclusão ao tratar à parte a tradição fundada em negócio nulo, que não transfere a propriedade em hipótese alguma.

O terceiro indício é a técnica do próprio legislador. Quando quis que a falta de consentimento de alguém invalidasse a venda, disse-o expressamente: é anulável a venda de ascendente a descendente sem o consentimento dos demais descendentes e do cônjuge (art. 496), assim como o ato praticado sem a outorga conjugal exigida (art. 1.649). Quando quis apenas preservar a esfera jurídica de quem não participou do negócio, empregou outra palavra: são ineficazes a cessão e a disposição de bem singular da herança por coerdeiro (art. 1.793, §§ 2.º e 3.º), assim como os atos praticados por quem não tem poderes de representação, em relação ao representado (art. 662).

Existência, validade e eficácia

A doutrina que examinou o tema com mais profundidade chegou ao mesmo resultado. Pontes de Miranda assentou que a existência e a validade do negócio nada sofrem por haver direito de terceiro, e que a ofensa a esse direito se resolve no plano da eficácia, como inoponibilidade e não produção de efeitos contra ele.¹ Francisco Pereira de Bulhões Carvalho, na linha da tradição romana, afirma que os contratos consensuais sobre coisa alheia são válidos entre as partes, resolvendo-se a inexecução em perdas e danos, e que, em relação ao proprietário, “não são nulos nem anuláveis; só ineficazes”, solução que estende à venda da coisa comum feita por condômino sem o consentimento dos demais.²

Marcos Bernardes de Mello vê na interferência não autorizada na esfera jurídica alheia a causa típica da ineficácia relativa e toma a compra de imóvel a non domino como exemplo: o negócio não transmite a propriedade nem atinge o dono, mas produz seus efeitos obrigacionais entre os contratantes, a começar pelo dever do vendedor de restituir o que recebeu e de indenizar as perdas e danos.³ Orlando Gomes identifica essa ineficácia relativa com a inoponibilidade,⁴ e Arnoldo Wald lembra que, para quem não contratou nem sucede ao contratante, o contrato é res inter alios acta, sem nenhum efeito sobre o seu patrimônio.⁵

Há quem vá além. Arnaldo Rizzardo e Carlos Alberto Dabus Maluf situam a hipótese entre os atos inexistentes:⁶ faltando a vontade do titular do direito, o negócio seria, em relação a ele, um nada jurídico. O argumento tem força intuitiva e conduz, quanto ao proprietário, a resultado próximo do que aqui se sustenta, já que tampouco ele precisaria agir contra o ato. Só que prova demais: se o negócio fosse inexistente, nada restaria dele para ninguém, nem mesmo entre quem o celebrou.

E entre vendedor e comprador os elementos do negócio estão todos presentes (as partes, o objeto e o consentimento delas), tanto que o Código lhe atribui efeitos que só um negócio existente e válido pode produzir: a garantia da evicção, a responsabilidade por perdas e danos e a convalescença pela aquisição superveniente. A vontade que falta é a do dono, que não é parte. Sua ausência repercute sobre ele, e não sobre a estrutura do contrato.

A tese da nulidade enfrenta as mesmas objeções, com uma agravante. A nulidade pode ser alegada por qualquer interessado e deve ser pronunciada de ofício (art. 168), o que permitiria ao próprio vendedor invocar a falta de propriedade para se livrar das obrigações que assumiu. Seria premiar quem vendeu o que não tinha.

O que a ineficácia significa na prática

Para o proprietário, a consequência principal é que não precisa propor ação para desfazer o negócio. Como observa Antonio Junqueira de Azevedo, as pessoas atingidas pela falta de poder de quem dispôs não precisam agir para destruir o ato, e é isso que distingue essa situação não só da nulidade, mas também da anulabilidade.⁷ Demandado pelo comprador, em ação de adjudicação compulsória, de imissão na posse ou de obrigação de fazer, o dono pode opor a ineficácia como defesa.

Se for privado da coisa, dispõe da ação reivindicatória (art. 1.228), sem se sujeitar aos prazos decadenciais próprios da anulação (arts. 178 e 179). O Tribunal de Justiça de São Paulo, em acórdão que examina o tema com profundidade, declarou totalmente ineficaz a venda de bem móvel feita por quem não era o dono.⁸

Há, contudo, um limite que convém não perder de vista. Se a venda chegou ao registro de imóveis, a matrícula passa a indicar o comprador como proprietário, e a lei presume essa titularidade enquanto o registro não for cancelado (art. 1.245, § 2.º). A ineficácia não depende de ação para existir, mas a retificação ou o cancelamento do registro dependem (art. 1.247). Nessa hipótese, o dono terá de ir a juízo, não para anular o contrato, mas para que o registro volte a refletir a realidade.

Para o comprador, a ineficácia não equivale a desamparo. O contrato vale entre ele e o vendedor. Se este não obtiver a coisa do proprietário, o comprador pode resolver o contrato e exigir a restituição do preço com perdas e danos; se chegou a receber a coisa e a perdeu para o dono, tem a seu favor a garantia da evicção (art. 450). Quem promete que outro praticará determinado ato responde se esse outro não o praticar (art. 439), mas o terceiro não se obriga apenas porque alguém prometeu por ele.

A ineficácia, ademais, não é necessariamente definitiva. O negócio pode alcançar o dono por duas vias: a ratificação, que há de ser expressa ou resultar de ato inequívoco e retroage à data do ato (art. 662, parágrafo único), e a aquisição superveniente da coisa pelo vendedor (art. 1.268, § 1.º). Ambas confirmam a natureza do problema: só se ratifica ou se completa o que é válido.

A boa-fé do comprador, por si só, não supre a falta de poder do vendedor. A lei a protege em hipóteses delimitadas, nas quais a aparência de titularidade é qualificada, a exemplo da tradição de coisa oferecida ao público, em leilão ou estabelecimento comercial, em circunstâncias tais que o alienante se afigure dono a qualquer pessoa (art. 1.268, caput). Fora delas, prevalece o direito do proprietário. O Superior Tribunal de Justiça tem afirmado que a boa-fé objetiva e seus desdobramentos não se aplicam em detrimento de normas cogentes.⁹

Duas aplicações frequentes

No condomínio, cada condômino pode alienar a sua parte ideal (art. 1.314), respeitada a preferência dos demais quando a coisa for indivisível (art. 504), mas não pode alienar a coisa inteira, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos sem o consenso dos outros (art. 1.314, parágrafo único). A venda do todo por um só condômino é eficaz quanto à fração do vendedor e ineficaz quanto às demais.

Na herança, a regra é mais rigorosa. Até a partilha, a herança é um todo unitário e o direito dos coerdeiros é indivisível (art. 1.791), de modo que nenhum deles é dono de bem determinado. O Código declara ineficazes a cessão de bem singular por coerdeiro e a disposição de bem do acervo sem prévia autorização do juiz da sucessão (art. 1.793, §§ 2.º e 3.º). O Superior Tribunal de Justiça aplica a norma com rigor, a ponto de exigir a autorização judicial mesmo quando todos os herdeiros consentem na venda.¹⁰ A Quarta Turma segue a mesma orientação.¹¹

A venda a non domino não é um nada jurídico nem um ato nulo. É um contrato válido, que obriga quem vendeu, e ineficaz perante quem não consentiu. Situar o problema no plano da eficácia preserva, ao mesmo tempo, o direito do proprietário, que não precisa agir para se proteger, e a posição do comprador, que conserva todos os seus direitos contra quem lhe prometeu o que não podia entregar.

Perguntas frequentes

Comprei um imóvel e descobri que o vendedor não era o dono. Perdi o dinheiro?

O contrato vale entre comprador e vendedor, e é contra o vendedor que o comprador se volta. Não obtida a coisa junto ao proprietário, cabem a resolução do contrato, a restituição do preço e as perdas e danos. Perdida para o verdadeiro dono a coisa já recebida, responde o vendedor pela evicção.

O verdadeiro dono precisa entrar com ação para anular a venda?

Não. A ineficácia opera sem necessidade de ação. Demandado pelo comprador, o proprietário opõe a ineficácia como defesa. Privado da coisa, dispõe da ação reivindicatória, sem sujeição aos prazos decadenciais próprios da anulação.

E se a venda já foi levada ao registro de imóveis?

Nesse ponto a situação muda. O registro faz presumir a titularidade de quem nele consta, e a presunção só cai com o cancelamento ou a retificação, que dependem de decisão judicial. O proprietário terá de ir a juízo, não para anular o contrato, mas para que o registro volte a refletir a realidade.

Um dos herdeiros vendeu um bem antes de terminar o inventário. Isso vale?

Até a partilha a herança é um todo unitário e nenhum herdeiro é dono de bem determinado. O Código declara ineficazes tanto a cessão de bem singular por coerdeiro quanto a disposição de bem do acervo sem prévia autorização do juiz da sucessão. A autorização é exigida ainda que todos os herdeiros consintam.

Um dos donos vendeu o imóvel inteiro sem o consentimento dos demais. O que acontece?

Cada condômino pode alienar a sua parte ideal, mas não a coisa inteira. A venda do todo por um só condômino é eficaz quanto à fração do vendedor e ineficaz quanto às demais.

A boa-fé de quem comprou o protege?

Por si só, não. A lei protege a boa-fé em hipóteses delimitadas, nas quais a aparência de titularidade é qualificada, como a tradição de coisa oferecida ao público em leilão ou estabelecimento comercial. Fora delas, prevalece o direito do proprietário.

O verdadeiro dono pode aceitar a venda depois?

Pode, e a ineficácia cessa. A ratificação há de ser expressa ou resultar de ato inequívoco, e retroage à data do ato. O mesmo efeito decorre de o vendedor adquirir, depois, a coisa do proprietário.

Notas

1. PONTES DE MIRANDA. Tratado de direito privado: parte geral, t. 5, p. 135. ↩

2. CARVALHO, Francisco Pereira de Bulhões. Sistemas de nulidades dos atos jurídicos, p. 154-157. ↩

3. MELLO, Marcos Bernardes de. Teoria do fato jurídico: plano da eficácia, 1.ª parte, p. 79. ↩

4. GOMES, Orlando. Contratos, p. 237. ↩

5. WALD, Arnoldo. Direito civil, v. 2, p. 291. ↩

6. RIZZARDO, Arnaldo. Da ineficácia dos atos jurídicos e da lesão no direito, p. 4; MALUF, Carlos Alberto Dabus. A inexistência na teoria das nulidades, p. 79. ↩

7. AZEVEDO, Antonio Junqueira de. Negócio jurídico: existência, validade e eficácia, p. 60. ↩

8. TJSP, Apelação n.º 9186538-92.2007.8.26.0000, 27.ª Câmara de Direito Privado, Rel. Des. Gilberto Leme, j. 28.02.2012. ↩

9. STJ, AgInt no AREsp n.º 1.648.125/MS, Quarta Turma, Rel. Min. Raul Araújo, j. 14.04.2025, DJEN 25.04.2025. ↩

10. STJ, REsp n.º 1.967.929/MG, Terceira Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, sessão virtual de 11.11.2025 a 17.11.2025, DJEN 24.11.2025. ↩

11. STJ, REsp n.º 1.072.511/RS, Quarta Turma, Rel. Min. Marco Buzzi, j. 12.03.2013; AgInt no AREsp n.º 2.424.512/RS, Quarta Turma, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, j. 12.08.2024. ↩

Referências

AZEVEDO, Antonio Junqueira de. Negócio jurídico: existência, validade e eficácia. 4. ed. São Paulo: Saraiva, 2002.

CARVALHO, Francisco Pereira de Bulhões. Sistemas de nulidades dos atos jurídicos. 2. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1981.

GOMES, Orlando. Contratos. 26. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2009.

MALUF, Carlos Alberto Dabus. A inexistência na teoria das nulidades. Tese (Professor Titular de Direito Civil). Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo, São Paulo.

MELLO, Marcos Bernardes de. Teoria do fato jurídico: plano da eficácia, 1.ª parte. 7. ed. São Paulo: Saraiva, 2011.

PONTES DE MIRANDA, Francisco Cavalcanti. Tratado de direito privado: parte geral, t. 5. Atualizado por Marcos Ehrhardt Jr. e Marcos Bernardes de Mello. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2013.

RIZZARDO, Arnaldo. Da ineficácia dos atos jurídicos e da lesão no direito. Rio de Janeiro: Forense, 1983.

WALD, Arnoldo. Direito civil: direito das obrigações e teoria geral dos contratos, v. 2. 18. ed. São Paulo: Saraiva, 2009.

Tullio Vicentini Paulino
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