Provimento 188 do CNJ: Due Diligence como estratégia essencial na aquisição de imóveis
Por Patrícia Santos de Oliveira
O Provimento nº 188 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), publicado recentemente, promoveu alterações relevantes no funcionamento da Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB), com efeitos diretos sobre a segurança jurídica nas transações imobiliárias.
Dentre as inovações, destaca-se a previsão contida no artigo 320-I, § 3º, do Código de Normas, que estabelece a preferência absoluta das ordens judiciais de indisponibilidade, mesmo quando estas forem supervenientes à prenotação de um título de compra, salvo disposição judicial expressa em sentido contrário.
A nova regra confere prioridade absoluta à indisponibilidade judicial, mesmo quando posterior à prenotação do título de compra, o que pode invalidar o registro e comprometer a aquisição do imóvel, representando um risco significativo ao comprador e exigindo maior cautela para evitar prejuízos.
Diante desse novo contexto, a Due Diligence imobiliária passa a ter papel ainda mais relevante. Trata-se de uma análise minuciosa da situação do imóvel e de seu titular, incluindo a verificação de eventuais ações judiciais, dívidas e restrições que possam comprometer a livre disposição do bem. Essa diligência prévia é fundamental para mitigar riscos e garantir que o imóvel esteja livre de gravames ou outras situações que possam impedir sua aquisição.
O Provimento estabelece que as ordens de indisponibilidade devem ser enviadas exclusivamente via CNIB, eliminando o uso de mandados ou ofícios. Também exige a averbação na matrícula do imóvel, conferindo maior publicidade à restrição. Isso reforça a segurança jurídica, atribuindo ao comprador o dever de diligência, sob pena de assumir riscos relevantes na aquisição.
Por isso, realizar a Due Diligence deixou de ser um diferencial e passou a ser uma etapa indispensável em qualquer transação imobiliária. É ela que garante ao comprador a segurança de investir em um imóvel livre de surpresas, como ordens de indisponibilidade, dívidas ocultas ou restrições que possam comprometer o negócio. Mais do que evitar prejuízos, a análise prévia protege o patrimônio e assegura uma compra tranquila e segura.